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콘도 매수관련 질문(25)

Views : 9,630 2024-05-15 21:24
질문과답변 1275517428
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안녕하세요

제가 콘도를 매수하려고 여러군데를 알아보던 중 퀘존 GMA방송국 옆에 있는 Victoria Sports Tower에
내부공사는 안된채로 분양하는 Bare unit가 저렴한 가격으로 나와 있어서 매수를 검토하고 있는데 이러한 unit에 대해 아시는 분이 있으시면 의견 부탁드립니다.

내부 공사가 전혀 안된 상태로서 입주자가 돈을 들여 자기 입맛에 맞게 꾸미도록하는 형태인 것 같습니다. 대신 분양가가 아주 싸며 이를 분양받은 현지인이 그대로 전매를 하여 건설사 사무실에 가서 협의하에 소유권을 넘겨준다고 합니다(타이틀은 추후 진행)

현재 시세가 5백만이면 전매하려는 bare unit는 2백만 정도로서 차이가 많이 납니다.

가격이 너무 싸서 혹시 다른 문제가 있거나 사기분양에 엮이는거 아닌가하는 염려도 있어서 이런 콘도에 경험이 혹시 있으신 분들에게 여쭙니다.

중개인이 하는 말로는 건설사 사무실에서 분양권을 넘겨받고 대금을 지불하고 나면 약 1개월후에 건설사에서 분양권자가 이전된다고 하며 이후에 약 1년 정도 걸려서 타이틀이 발급된다고 합니다.

이런 콘도를 그냥 진행해도 될런지 혹시 관련된 경험을 가진분 또는 이런 건에 대해 아시는 교민분들의 의견을 여쭙고저 하오니 조금이라도 의견을 주시면 정말로 감사하겠습니다.

해당 콘도는 퀘존 EDSA 대로변 KAMUNING LRT STATION 앞에 있는 VICTORIA SPORTS TOWER STATION 2 코도입니다. EDSA를 지나시다 보면 건물 앞에 운동하는 조형물 동상이 있는 건물입니다.

감사합니다.








인공지능 답변
안녕하세요,

Victoria Sports Tower에 대해 알아보고 계신다니 좋은 선택일 수도 있습니다. 하지만 내부 공사가 전혀 안 된 상태로 분양되는 bare unit은 일반적으로 조금 더 주의해야 할 필요가 있습니다. 이유는 분양 시기에 따라서 건설사나 시공사의 신뢰성과 완공 기간이 다를 수 있기 때문입니다.

중개인이 설명해 주는 내용이 완전히 정확한지 확인하는 것이 중요합니다. 또한 타이틀 발급 과정이나 분양권 이전에 대한 장부나 계약 사항 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

가격이 저렴하다고 하지만, 사기분양에 엮인 것은 아닌지, 건설사나 중개인의 신뢰성은 어떤지 등을 신중히 고려해보시고, 만약 필요하다면 변호사나 부동산 전문가와 상담하는 것도 좋은 방법일 수 있습니다.

매수를 진행하기 전에 가능한 정확한 정보를 수집하고, 신중하게 결정하시기 바랍니다.

모든 건설 프로젝트는 어느 정도 위험을 동반하고 있으며, 분양가의 낮은 가격에 반해 잠재적인 위험이 있는 경우가 있을 수 있습니다. 만약 이에 대한 자세한 내용을 알고 싶다면, 건설 관련 전문가 또는 부동산 변호사와 상담해 보시는 것이 좋을 것입니다.

위험부담이 있음을 이해한 상태에서 결정하세요. 어떠한 투자도 모든 것이 완벽하게 안전한 것은 아니라는 것을 명심해야 합니다.

감사합니다. 부동산 분야에서의 행운을 빕니다.
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대한상도 [쪽지 보내기] 2024-05-16 00:03 No. 1275517457
현재 시세가 걔들이 말하는 가격일리가 없어요. Sqm가 몇인가요?
일단 건설사는 산호세라고 쓰레기 콘도 짓기로 유명한 회사죠.

그게 만약 22sqm 원룸이면 500만은커녕 200만에도 때려죽여도 안팔립니다
ac922d [쪽지 보내기] 2024-05-16 05:44 No. 1275517491
@ 대한상도 님에게...
의견 감사드립니다. 스튜디오 타입입니다.
그리메 [쪽지 보내기] 2024-05-16 01:43 No. 1275517473
@ 대한상도 님에게...
초창기 시공들어갈 때 제가 2.2M에 살려고 하던 곳입니다.
지금은 3M정도 하지않을까 싶네요.
그렇다고 사람대 사람으로는 3M에 거래가 안되겠지만요.
저한테 스튜디오 2M에 살거냐고 묻는다면,
지금 현재 거의 모든 콘도 가격이 엄청 비싸서 3M이하에 구하기 힘듬에도 불구하고
저기는 안사겠습니다.
ac922d [쪽지 보내기] 2024-05-16 05:46 No. 1275517492
@ 그리메 님에게...
의견감사합니다. 그곳이위치는 참 좋은 것 같은데 혹시 안사시려는 이유를 알 수 있을까요.
대한상도 [쪽지 보내기] 2024-05-16 01:54 No. 1275517477
@ 그리메 님에게...
22sqm 1.97까지 매물 나온거 조금 전 봤어요.
2.3 정도엔 널렸고요.
실제론 이가격에 안팔리고 있다는거죠.

저런데는 분양을 2.2 받았다 해도 꽤 많이 손해봐야지만 팔릴겁니다. 스퀘어당 가격이 베어인점 거기다 지역과 브랜드 감안시 1.97도 별로 싸지 않다 봅니다.

실 거래에선 급매물 1.7-1.8 정도까진 가능해 보입니다. 저도 마찬가지로 그래도 안사겠지만

기본적으로 저런 콘도 오너들은 자본력이 많이 떨어지기 때문에 불경기에 특히 취약하여 인하우스 10년 끊어놓고 월부금 못내서 유닛 뺏기는 경우 허다합니다. 조금이라도 건지려면 던져야죠.

필리핀 콘도가 사기만 한다고 오르지 않아요. 오르는데만 계속 오르지 영세한 곳일수록 오히려 가격이 떨어집니다 특히 저런건 대출 등 잔뜩 낀 사람들이 팔고 싶어하기만 하고 현금있는사람들은 아무도 쳐다보지도 않기 때문이죠.
즉, 하방 압력만 많고 상승할 이유는 찾아보기 힘들다는 뜻입니다.

일단 마닐라에서 2M대에는 확실히 살만한 콘도 없다고 장담 합니다. 원글쓴분은 버젯을 일단 올린후 찾아보셔야 할것 같습니다. 아무리 초급매라도 3.5M 이상에서나 쓸만한거 건지실수 있을것 같네요. 그리고 아무리 작아도 30스퀘어는 넘어야죠.

물론 44sqm가 200만이라면 위에 내용 모두 취소합니다.(그래도 제가 사는건 거리 문제로 고민 되겠지만 그 매물은 무조건 팔릴겁니다. 근데 역설적이지만 그러므로 원글님께 그런기회가 올리는 없다고 생각됩니다. 왜냐면 그 가격이면 브로커나 브로커 관련인이 샀어요 이미.)

개인적인 의견으로 퀘존시티 정도 보고있다면, 이스트우드 구콘도 최대한 싸게 구입후 리노베이션 추천 합니다. 비교적 싸고 새거라고 빅토리아 아마이아 이런거 사면 크게 골치 썪습니다.
ac922d [쪽지 보내기] 2024-05-16 05:50 No. 1275517493
@ 대한상도 님에게...
예산은 3백 정도였는데 1.8백에
매물이 있어서 매수를 고려하고 있는 것 입니다.
그리메 [쪽지 보내기] 2024-05-16 01:39 No. 1275517471
음..
Victoria sports 거기 초창기 시공 들어갈 때 제가 살려고 했던 곳입니다.
우선은 비추천합니다.
찾아보니 2020년에 완공되었네요.
공사기간 디따시 길었네요.
유닛은 어떤건가요?
이런건 좀 자세한 내용을 적어주면 더 좋을건데요.

2백만이면, 스튜디오일거같은데.
설마 2배드 44sqm를 구매하실려는거 아니시죠?
그렇다면 아무리 후져도 사셔야하겠죠.
스튜디오도 2백만 넘어갑니다.

victoria의 베어에 대해서 얘기하자면,
다른 곳과 다르게, 완공이 되기전에 내부를 결정할 수 있습니다.
자기들이 하는 기본적인 것을 할건데, 아니면 추가를 할건지.
기본적인것을 하면 스튜디오 기준으로 20만페소 안되는 돈인가 내면 됩니다.
다른 것으로 하면, 거기에 돈을 추가해서 할 수 있어요.
이걸 아무것도 안했다는건데, 그래도 돈을 내야할거에요.

근데 victoria가 위치가 띠목과 가깝고, 밑에 스포츠 클럽들이 있어서 그렇지,
유닛자체는 좋지가 않아요.
44sqm에 1배드로 나온거면 좀 낫겠죠.
2배드면 역시 별로.
이것도 2배드로 나온거 허가 받고 공사 가능할거에요.
1배드로 만들어도 방은 작다는 단점이.

근데, 44sqm라면 구매할만은 할것 같습니다.
단, 건설사 사무실 매니저가 있는 곳에서 직접하셔야합니다.
아니면 Title가진 사람과 직접.
근데, 이거 어디서 알아오셨나요?
옛날에 저 후진거, 제값(이라고 하지만, 안팔리는거니까 바가지라고 하는)에 소개하던 한국 사람도 있었는데요.

어디서 어떻게 누구로부터 알았는지도 관건일것같습니다.
물론 유닛의 크기와 위치도.
도로쪽은 시끄러워서 별로에요.
이너 사이트나 B동인가요? 거기 띠목쪽 사이트가 그나마 낫습니다.
ac922d [쪽지 보내기] 2024-05-16 05:56 No. 1275517494
@ 그리메 님에게...
의견 감사합니다. 페이스북에 중개인이 판매광고 올린 것을보고 찾았습니다. 초창기 시공이라하시면 언제쯤인지 궁금합니다.
그리메 [쪽지 보내기] 2024-05-16 01:47 No. 1275517475
대한상도님이 쓰레기콘도 짓기로 유명한 곳이라고 했는데,
victoria sports 는 이전과 다르게 프리미엄을 내세워서 짓기 시작한 곳입니다.
그럼에도 불구하고...
유닛은 별로입니다.
띠목과 가깝다는 조건을 빼면...
정말 살 이유가 없는 곳이 아닐까 싶습니다.

실제 띠목과도 그리 가깝지않고, Trinoma와도 그리 가깝지 않은..
주변에 마트가 없는 곳이죠.
옆에 SM에서 하나 짓고 있는데, SM이 있다고 위치가 좋다는 것은 절대 아닙니다.
그래도 거기 hypermarket이 들어올지도 모르죠.

아무리 배어라도 떨이로 나온 이유가 있겠죠.
진짜 5M짜리라면 3M에 내놔도 금방 팔릴건데 말이죠.
그리고 44sqm가 맞다면, 내부를 다 꾸며놓은게 5M정도 할거에요.
배어는 그보다 한참 떨어지겠죠.
그러니 3M차이는 절대 아니라는 겁니다.
내부 공사하고, 꾸미는거 돈 엄청 들어갑니다.
스튜디오 하나 꾸미는데도 40만페소 좀 넘게 들어갔습니다.
ac922d [쪽지 보내기] 2024-05-16 06:02 No. 1275517495
@ 그리메 님에게...
의견 감사드립니다. 스튜디오 타입이며 건설사 말로는 현재 분양가가 4.8백만이라고 하는데 매도자는 1.8백만을 부르고 있습니다.
그리메 [쪽지 보내기] 2024-05-17 01:07 No. 1275517698
@ ac922d 님에게...
사기치는 겁니다.
절대 4.8M 안나옵니다.
제가 말했듯이 44sqm가 그정도 나옵니다.
그래도 살생각이 없지만요.

저기 제가 말했듯이 위치는 나쁘지않아요. 근데 그 위치도 애매해요.
그리고, victoria가 중급 저가 콘도들 중에서 하급 느낌이에요.
적어도 저한테는..
옆건물에 victoria가 있어요.
보면 알겠지만, 관리가 안되어있어서 낡은 느낌 많이 납니다.
스튜디오 유닛 보면, 기둥이 모서리가 아닌 곳에 튀어나와있습니다.
사이즈가 애매해요.
그냥 전체적으로 탄탄하게 잘지었네라는 느낌 안납니다.
제가 건축을 잘 몰라도, 유닛보면 별로네라는 느낌 납니다.
자재가 별로인지 어떤진 몰라도 그래요.
BGC에 같은 회사 엄청 프리미엄으로 지은 콘도있는데,
옥상쪽에 물샌다고 들었어요.
여하튼 victoria에서 좋은 소리는 들어본적없습니다.

제가 살려고 했던 시기가 2015년인가 2016년이었어요.
그때도 공사중이었고, 유닛 구경이 가능했었습니다.
근데, 2020년에 완공이 되었다면..
제가 지금 살고 있는 곳이 한참 늦게 구매한 곳인데, 2021년인가에 완공됐어요.
DMCI입니다.

공사가 늦어졌다는 것은 유닛이 많이 안팔렸다는 뜻일 수도 있습니다.
제가 알기로는 30%는 회사에서 내고, 나머지는 분양비로 건물 짓는 것으로 알고 있습니다.

그리고 제가 아주 초창기였고, 그때 1.8M이었고(이제 기억이 나네요), 시간이 좀 지나서
5년인가 전쯤에 2.2M가까이 되었던 곳으로 생각듭니다.
근데 지금도 1.8M이라고요?
어떤 한국 사람이 2.8M인가에 브로커에게 엮어 줄려고한적이 있는데,
제가 사기치는거라고 사지말라고 말렸던 적이 있더랬죠.

제가 지금 살고 있는 DMCI 2.4M에 구매하였고, 가격은 계속 올라서 3M정도에 팔립니다.
물론 사람대 사람으로 거래하면 가격이 내려갈수도 있겠지요.
턴오보 되고 3년안에는 가격이 오릅니다.
근데, 가격이 안올랐다면 정말 안팔리는 곳이라고 답이 나오겠지요?
그것도 초창기 가격 그대로라면...답이 없네요.

여하튼 victoria는 안사는 것으로 추천해요.
이미지 안좋고, 실제로 유닛봐도 낡았네..느낌 팍 나요.
시티랜드는 이름이라도 유명해서, 저가형으로 렌트라도 잘되죠.
신풍노호 [쪽지 보내기] 2024-05-16 14:39 No. 1275517595
@ ac922d 님에게...
페이스북 마켓 플레이스만 봐도 시세 다 나옵니다. 4.8은 장난치는거에요
Quezon City
검찰청 대표전화 국번없이 1301
[쪽지 보내기] 2024-05-16 10:49 No. 1275517555
1 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
카카오톡아이디좀남겨주세요
피나스 [쪽지 보내기] 2024-05-16 07:07 No. 1275517500
스튜디오 1 .8M이라도 별로 좋은 유닛이란 생각은 안듭니다.

필리핀 콘도는 건설사 판매 가격을 믿으면 안됩니다 팔리지도 않는 악성 미분양 유닛들도 가격 매년 올립니다 그래서 현재 가격이라 외치는 가격이 의미가 없습니다.

1.8m에 사셔도 기본 인테리어 추가금, 명의 변경 비, 완공 시점 기준 세금 차액까지 내셔야 할텐데 그러면 2.2M은 예상해야합니다

BOKBANG [쪽지 보내기] 2024-05-16 14:00 No. 1275517591
Deleted ... !
대한상도 [쪽지 보내기] 2024-05-16 14:09 No. 1275517594
@ BOKBANG 님에게...

미안하지만 좀 까겠습니다.

저 콘도는 이미 4년전 완공된 RFO 유닛이 남아도는 콘도고 디벨로퍼가 미분양된 유닛들을 아직도 4.8에 팔고 있다는 것이며, 실제 마켓에서는 과거 최초 분양가인 2.2M에도 안팔리고 최초가격에서도 20%정도 내린 가격에 가격이 형성되 있다는 대화중에 오셔서 왠 동문서답을 하시는지... AI인줄.

광고 올라오는거 보고 전문성 없는건 알았지만 정말 부동산 아무나 하나 싶네요. 아무것도 모르시는 분이 무슨 부동산 사업을 한다고.. 무슨 콘도가 어디에 붙어 있는지도 심지어 유명한 콘도들 이름도 잘 모르시던데.
BOKBANG [쪽지 보내기] 2024-05-17 13:42 No. 1275517812
Deleted ... !
대한상도 [쪽지 보내기] 2024-05-17 16:28 No. 1275517848
@ BOKBANG 님에게...
본인도 경험이 전혀 없어 보이십니다. 그래서 본인이 라이센스가 있으신가요? 혹시 그 현지인 라이센스 있다는 브로커 밑에 60인이나 있다는 수많은 에이전트 중 한분 아니신가요? ㅎ

그래서 콘도라도 한번 팔아본 경험이 있으셔서 공식 운운 하시는지요?

웃고갑니다.
BOKBANG [쪽지 보내기] 2024-05-17 17:06 No. 1275517860
@ 대한상도 님에게...
네 이제부터 계속 웃게 해드릴께요^^...
신풍노호 [쪽지 보내기] 2024-05-16 14:02 No. 1275517593
산호세 Builders라고 유명한 콘도 회사인데 평가가 아주 나쁘던데요....
Quezon City
검찰청 대표전화 국번없이 1301
필용 [쪽지 보내기] 2024-05-16 17:09 No. 1275517628
주의할 점 알려드리겠습니다.

역 근처의 콘도는 토지가 필리핀 정부 소유일 가능성이 있습니다.
즉 콘도회사가 필리핀 정부로부터 토지를 빌려 콘도를 짓는 것입니다.
이럴 경우 매년 필리핀 정부에 토지사용료를 내야 합니다.

KAMUNING LRT STATION 근처에 Victoria 이름을 쓰는 콘도가 여러 개 있습니다.
팬데믹 전에 다른 Victoria 콘도를 브로커와 상담했는데, 토지사용료를 얘기해 주더군요.

꼭 확인하세요.

ac922d [쪽지 보내기] 2024-05-17 20:40 No. 1275517912
@ 필용 님에게...
중요한 점을 지적해 주셔서 감사합니다. 저도 그 부분이 의심스러웠는데 에이전트는 perpetual(영구소유)라고는 합니다만 의심스러운 상태입니다. 딱히 확인해볼 방법도 없어서 주저스럽네요.
필용 [쪽지 보내기] 2024-05-18 17:11 No. 1275518121
@ ac922d 님에게...

아래 내용은 님이 분양권 전매(Deed of Assignment)를 한다는 전제하에서 쓴 겁니다. 건설사마다 약간 다를 수 있습니다.

1. 매도자에게 CTS(contract to sell), TCP(total contract price) 그리고 현재까지 납부내역 등 필요한 자료를 달라고 하세요.

2. 브로커한테 San Jose Builder의 deed of assighnment(분양권 전매, 소유권은 건설사에 있음) 담당자와 미팅을 요구하세요. 이 자리엔 매도자, 브로커, 건설사 담당자 , 님 그리고 님의 친구(증인) 또는 변호사가 필요합니다. 이 자리에서 님이 궁금해 하는 것을 모두 물어보세요. 특히 Deed of Assignment가 가능한 지 꼭 물어보세요. 아울러 토지사용료도 물어보시고요.

3. 매도자와의 계약서 작성과 거래대금 지급은 deed of assighnment(DOAS,분양권 전매) 작성시 함께 하세요. 그리고 매도자와 CTS(Contract to Sell)를 꼭 작성하세요. 이 때 증인이 서류에 사인을 해야 합니다. 님의 친구나 변호사를 동행하세요. 증인으로 1명에서 2명이 필요합니다.

4. Deed of Assignment에 분양권 매도자.매수자,증인이 사인을 해서 건설사에 주면 , 한 달 이내에 건설사로부터 승인이 날 것입니다(승인이 안나면 골치 아픔).(이메일로 연락달라고 하세요). 그럼 분양권(소유권이 아님)이 님에게로 이전될 겁니다. 이 단계까진 소유권이 건설사에 있습니다.

5. 님(또는 매도자)이 콘도대금을 완납했다면 다음 단계로 넘어갑니다.

이 때 Deed of Absolute Sale(콘도대금 완납 즉 판매완료)을 건설사가 님에게 줄 것이고, 이 때부터 콘도 소유권이 님에게 있습니다.
이후 건설사가 Title Transfer(소유권이전. 타이틀 발급)를 진행하여, 님의 이름으로 Title이 처음 발급될 겁니다.

ac922d [쪽지 보내기] 2024-05-18 18:18 No. 1275518128
@ 필용 님에게...
이런 일에 대해 어떻게 이리 잘 아시는지요. 도움이 많이 됐고 바쁘신데도 상세히 설명해 주셔서 감사합니다. 매도자에게 돈은 다 지불했는데 혹시 분양권 이전이 건설사에서 승인이 안나면 어떻게 될까요. 처음 해보는거라서 참 망설여지고 어려운것 같습니다.
필용 [쪽지 보내기] 2024-05-18 20:02 No. 1275518134
@ ac922d 님에게...

매도자와 어떤 내용으로 계약을 맺었는 지 모르겠지만,

1. 건설회사 본사에 가서 건설회사가 만든 deed of assignment에 매도자,매수자,증인들이 사인을 했다면 일단계는 끝난 겁니다. 그리고 특별한 사유가 없는 한 건설사가 승인을 할 겁니다.

2. 매도자와 CTS(Contract to sell)를 만드셨겠지요? CTS는 매도자와 문제가 생길 시 법적 소송을 위해 매우 중요한 겁니다. 아울러 건설회사가 승인을 하지 않았을 경우, 매도자로부터 돈을 환급받기 위해 꼭 필요한 법적 서류입니다. 그리고 CTS에 건설회사가 deed of assignment를 승인하지 않을 경우, 언제까지 돈을 반환할 것인지 그 내용이 꼭 들어가야 합니다. 연체할 경우 몇 %의 이자를 지급할 것인지도 조항에 들어가야 합니다.

3. 처음엔 누구나 어렵습니다. 하지만 한 번 경험하면 그 다음부턴 쉽죠.
그리고 필리핀에선 계약서와 공증이 아주 중요합니다.

4. 참고로 분양권 매도자는 건설사 승인이 나기 전에 deed of assignment를 취소할 수 있다고 하더군요.(매수자가 대금지급을 안 할 경우 등). 일방적인 취소를 막기 위해서도 매도자와의 CTS는 매우 중요합니다.
질문과답변
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